Veröffentlichung vom März 2018
Mit dem 01.01.2018 ist auch eine Reform des Baurechts in Kraft getreten. Anlass der Reform war zum einen, Bauvertrag, Verbraucherbauvertrag und Bauträgervertrag erstmals als Vertragstyp explizit gesetzlich zu regeln, als auch den Verbraucherschutz in diesem Bereich zu verbessern. Die Normen gelten für alle Verträge aus dem Umfeld des Bauwesens, die ab dem 1. Januar 2018 neu abgeschlossen werden.
Abnahme
Eine wesentliche Gesetzesänderung findet sich im Bereich der Abnahme. Die Abnahme des Werks kann grundsätzlich erst ab dem Zeitpunkt stattfinden, zu dem die Fertigstellung des Werks erfolgt ist. Dies soll dann der Fall sein, wenn die geschuldete Leistung abgearbeitet ist. Weiterhin gibt es auch eine sogenannte Abnahmefiktion. Diese wurde bisher dann angenommen, wenn der Besteller das Werk nicht innerhalb einer vom Unternehmer bestimmten Frist abgenommen hatte, obwohl er dazu verpflichtet war. In der neuen Fassung soll ein Werk dann als abgenommen gelten, wenn der Unternehmer dem Besteller nach Fertigstellung des Werks eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt hat und der Besteller die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert hat.
Für Verbraucher kann diese Abnahmefiktion indes nur eintreten, wenn sie zuvor vom Unternehmer auch auf die Folgen einer nicht erklärten oder ohne Angabe von Gründen verweigerten Abnahme hingewiesen wurden.
Prüffähige Schlussrechnung als Fälligkeitsvoraussetzung für den Werklohn
Neben der Abnahme des Werks ist nun auch die Vorlage einer prüffähigen Schlussrechnung Voraussetzung für die Fälligkeit des Werklohns. Die Rechnung gilt hierbei als prüffähig, wenn der Besteller nicht innerhalb einer Frist von 30 Tagen ab Zugang der Rechnung begründete Einwände gegen die Prüffähigkeit erhebt.
Baubeschreibung und Bauzeiten
Darüber hinaus hat der Unternehmer dem Verbraucher frühzeitig, d. h. deutlich vor Vertragsschluss, eine ausführliche Baubeschreibung über Art und Umfang der geplanten Leistungen, Gebäudedaten und Beschreibungen zukommen zu lassen. Hinzu kommen verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung. Steht der Beginn der Baumaßnahme noch nicht fest, dann muss wenigstens ihre Dauer angegeben sein. Die Baubeschreibungspflicht gilt u.a. für Bauträger und Schlüsselfertiganbieter, die auf dem Grundstück des Verbrauchers bauen. Wer als Verbraucher mit einem eigenen Architekten plant, hat jedoch keinen Anspruch auf eine Baubeschreibung.
Widerrufsrecht des Verbrauchers
Ein ganz maßgeblicher Bestandteil der Reform ist sicher auch die Einräumung eines 14-tägigen Widerrufsrechts für Verbraucher. Der Unternehmer ist diesbezüglich verpflichtet, den Verbraucher über sein Widerrufsrecht zu belehren. Die Widerrufsfrist beginnt somit erst mit einer ordnungsgemäßen Belehrung zu laufen und endet andernfalls spätestens nach 12 Monaten und 14 Tagen. Wird der Vertrag widerrufen, sind die bis zum Widerruf erbrachten Leistungen zurückzugewähren. Ist dies ausgeschlossen, etwa im Falle bereits verbauter Materialien, so ist Wertersatz zu leisten.
Beschränkung von Abschlagszahlungen
Wichtiger Bestandteil eines Bauvertrags sind regelmäßig auch die Zahlungsbestimmungen. Die Abschlagszahlungen, die der Unternehmer hierbei verlangen kann, sind im Verbraucherbauvertrag in Zukunft auf 90 Prozent des Werklohns begrenzt. Die restlichen zehn Prozent der Bausumme kann der Besteller somit – ungeachtet weiterer Ansprüche – u.U. so lange einbehalten, bis etwaige Mängel beseitigt sind.
Planungsunterlagen
Die Reform beschert Verbrauchern auch das Recht auf die Erstellung und rechtzeitige Herausgabe zentraler Planungsunterlagen, mit denen der Verbraucher gegenüber Behörden etwa nachweisen kann, dass die Bauleistungen entsprechend der öffentlich-rechtlichen Vorschriften ausgeführt werden.
Private Bauherren sollen somit also künftig von mehr Verbraucherschutz profitieren.
Rechtsanwalt Dieter Schmid
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